Le viager occupé est une forme de transaction immobilière dans laquelle le vendeur conserve le droit d’occuper le bien vendu. Le prix du bien dans un viager occupé est constitué du bouquet initial, auquel s’ajoute le total des rentes à verser. L’âge du vendeur est un facteur clé influençant ces données, et l’espérance de vie du vendeur est estimée à l’aide de statistiques.

Le bouquet représente généralement 20 % à 30 % de la valeur marchande du bien. Ensuite, des tables de mortalité similaires à celles utilisées par les assureurs sont employées pour calculer la rente. Les coefficients diviseurs, issus de ces tables, permettent de déterminer le montant de la rente.

Le principe fondamental est que si le vendeur décède avant d’atteindre son espérance de vie moyenne, l’acheteur paie moins que la valeur réelle du bien, ce qui est avantageux pour lui. Si le vendeur vit au-delà de cette espérance, l’acheteur paie potentiellement plus que la valeur du bien, ce qui peut être moins favorable. Une sous-évaluation du prix du bien peut entraîner des problèmes fiscaux ou des actions en nullité de la part du vendeur ou de ses héritiers.

Imaginons que Monsieur Jospeh possède un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros et qu’il souhaite vendre en viager occupé tout en continuant d’y habiter. M. Joseph a 80 ans, et selon les tables de mortalité, il a une espérance de vie d’environ 8,6 ans.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,6. Ce coefficient est également utilisé dans les produits d’assurance qui offrent des rentes viagères. Vous pouvez utiliser les tables de mortalité de l’Insee pour effectuer ces calculs.

La rente annuelle serait donc de 200 000 / 8,61, soit 23 228 euros par an, ou 1 935 euros par mois. Cependant, pour un viager occupé, la rente serait généralement réduite en raison de la décote du bien, car l’acheteur ne peut pas l’utiliser pendant que M. Joseph l’occupe.

La décote est calculée en déduisant le montant des loyers hypothétiques qui pourraient être perçus pour un bien équivalent. Par exemple, si les loyers mensuels s’élèvent à 800 euros sur 8 ans, la valeur décotée du bien serait de 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acheteur verse un bouquet de 30 % de la valeur du bien sur le marché, soit 60 000 euros, la rente serait calculée en fonction de la valeur décotée à laquelle on soustrait le bouquet.

Il convient de noter qu’un contrat de viager peut inclure une clause résolutoire qui permet au vendeur de reprendre le bien si l’acheteur ne respecte pas ses obligations en matière de paiement de la rente. Le bouquet, en revanche, devrait généralement être restitué à l’acheteur initial.