Vente viagère

Calcul d'un viager

Comment calculer un viager ?

Vous avez probablement entendu parler du viager, mais savez-vous qui fixe le bouquet ? Comment les rentes sont-elles calculées ? Quelle est la durée idéale de paiement ? Qui paie les frais ? Qui paie les frais d’agence ? Nous allons vous expliquer tout cela.

le bouquet

Le « bouquet » représente la somme d’argent versée par l’acheteur au moment de la signature de l’acte notarié. Il est intéressant de noter que le bouquet n’est pas une obligation ; les parties peuvent décider de ne pas l’inclure et d’ajuster en conséquence le montant des rentes. Cette option est souvent préférée lorsque le vendeur dispose déjà d’une épargne substantielle et souhaite privilégier un revenu régulier à long terme grâce aux rentes. À une époque où les rendements des comptes d’épargne sont minces, la tendance penche plutôt vers des « petits bouquets » et des « rentes plus substantielles. »

Le montant du bouquet est déterminé en se basant sur la valeur en pleine propriété de la résidence. Cette valeur en pleine propriété correspond à ce que le bien vaudrait s’il était vendu de manière traditionnelle, c’est-à-dire hors du cadre du viager. En général, le bouquet est équivalent à environ 15 % de cette valeur lorsque le vendeur a atteint l’âge de 70 ans.

Exemple : Imaginons un appartement à Etterbeek évalué à 250 000 € ; dans ce cas, le bouquet devrait se situer entre 37 500 et 40 000 €.

Il est important de noter qu’il n’existe pas de règle ou de disposition légale imposant un niveau spécifique pour le bouquet. C’est l’expert en viager qui, en concertation avec le vendeur, détermine ce montant. L’âge des vendeurs est également pris en compte, et il est judicieux d’envisager un bouquet plus élevé (approximativement 20 % de la valeur de l’immeuble) passé 80 ans. Encore une fois, il s’agit d’une discussion entre le vendeur et l’expert en viager.

la durée

n Belgique, la période de paiement des rentes oscille généralement entre 12 et 17 ans. Dans ce cas également, c’est le vendeur qui décide de la durée. Il est recommandé de choisir une période correspondant à l’espérance de vie statistique. Par exemple, si un vendeur de 75 ans souhaite vendre en viager, et que l’espérance de vie moyenne est de 10 ans (75 + 10 = 85 ans), un expert en viager pourrait conseiller une période de paiement de 13 ans au lieu des 17 ans envisagés par le vendeur. Opter pour une durée plus longue aurait deux inconvénients : des rentes mensuelles sensiblement plus basses et le risque de ne jamais recevoir les dernières années de rente.

Il est important de ne pas confondre ces deux éléments : la durée de paiement correspond à la période pendant laquelle les rentes seront versées, tandis que la durée de l’usufruit signifie que le vendeur peut rester chez lui gratuitement jusqu’à son décès.

la rente

Il n’existe pas de formule universelle et magique pour déterminer le niveau des rentes. Cependant, les rentes ne sont pas arbitrairement fixées. Plusieurs éléments entrent en jeu, notamment :

La valeur de la propriété
L’âge du ou des vendeurs
La durée de paiement de la rente
La durée de l’usufruit
Les taux d’intérêt
La hauteur du bouquet
La valeur locative de l’immeuble

Il est essentiel de maîtriser ces paramètres, faute de quoi vous risquez de surestimer ou de sous-estimer la valeur de la vente. Des outils informatiques sont disponibles pour calculer le niveau approprié de rente sur simple demande.

Conclusion

Le viager offre au vendeur la flexibilité de choisir la formule qui lui convient le mieux en ajustant ces différents paramètres. Il est recommandé de demander à un expert en viager de réaliser plusieurs simulations, car il peut être surprenant de constater qu’une formule est nettement plus avantageuse qu’une autre.

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