LE VIAGER

Bruxelles

La vente viagère, un choix gagnant

Notre espérance de vie a significativement augmentée ces 20 dernières années. Nous sommes passés d’une moyenne de 77,8 ans en 2000 à 81,7 ans en 2022. Nous restons donc en forme plus longtemps et souvent les pensions ne suffisent plus. Une fois toutes les économies dépensées, il reste souvent, uniquement, notre patrimoine immobilier, pour améliorer ses revenus.

Vendre un bien en viager, permet fréquemment de pouvoir rester dans son logement pendant une durée déterminée ou jusqu’à sa mort et de recevoir, chaque mois, une rente, pour améliorer ses ressources et sa qualité de vie. À travers ce site, nous tâcherons de vous fournir toutes les informations sur la vente viagère, qui depuis quelques années à le vent en poupe.

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Le viager - Définition

Le mot « Viage » en vieux français signifie le « Temps de Vie ». Le contrat du viager est défini par l’article 1964 du Code civil comme un contrat aléatoire, car on en connaît les probabilités, mais pas l’issue certaine. En bref, il s’agit d’un contrat de vente d’un bien immobilier par lequel l’acheteur (appelé le Débirentier) verse au propriétaire (le Crédirentier) durant toute la durée de vie de ce dernier (ou limité dans le temps), une rente appelée rente viagère.

En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite « bouquet » largement inférieur au prix réel du bien et venant en déduction du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction de la valeur vénale du bien, l’espérance de vie du crédirentier (ou la durée fixée), le taux de rendement supposé du capital investi et si le bien est libre ou occupé.

LE VIAGER LIBRE

On désigne par viager libre, la vente de la pleine propriété, c’est-à-dire la vente d’un bien immobilier (logement, maison, immeuble de rapport, studio, chalet, local commercial, bureaux, etc.) dont l’acquéreur aura la libre disposition pour l’occuper lui-même ou le mettre en location et en percevoir les loyers.

Pourquoi vendre en viager libre ?
En comparaison avec la vente classique, la formule de vente en viager libre de votre logement présente les avantages suivants :
– permet d’obtenir un prix de vente total de supérieur au prix du marché (grâce à l’indexation de la rente)
– le maintien du pouvoir d’achat pour l’avenir,
– le prix de vente est net pour le vendeur, car les honoraires de l’agence immobilière sont à charge exclusive des acquéreurs,

LE VIAGER OCCUPE

Dans ce cas, le plus fréquent, il y a vente de la seule nue-propriété. Le crédirentier conserve l’usufruit/l’occupation de son logement toute sa vie durant. Le vendeur peut donc soit occuper le bien lui-même, soit le louer et en percevoir les loyers pour son propre compte.

Pourquoi vendre en viager occupé ?
Parce que pension rime souvent avec perte de revenus et/ou envie de profiter librement de la vie. Dans ce cas, vendre en viager son logement permet de profiter pleinement de sa retraite avec sérénité pour l’avenir. Dans la majorité des cas, le propriétaire vendeur en viager prend cette décision pour rester chez soi et ne plus devoir déménager, tout en bénéficiant d’un complément de retraite. Le viager occupé une solution pour rester chez soi dans son logement habituel et bénéficier d’une rente mensuelle en complément de la pension de retraite.

Les étapes d'une vente viagère réussie

La vente d’une maison en viager est un processus complexe qui nécessite une planification minutieuse et la participation d’un notaire ou d’un professionnel du viager. Voici les étapes générales pour vendre une maison en viager :

Évaluation de la valeur du bien :

Avant de vendre en viager, il est essentiel d’obtenir une évaluation précise de la valeur de votre bien immobilier. Cela peut être effectué par un expert en évaluation immobilière ou un agent immobilier expérimenté et du quartier.

Choix du type de viager :

Vous devrez décider du type de viager que vous souhaitez proposer, qu’il s’agisse du viager libre (où l’acheteur peut occuper le bien immédiatement) ou du viager occupé (où le vendeur reste dans le bien). Les modalités du contrat peuvent varier en fonction de ce choix.

Sélection d’un professionnel du viager :

Engagez un professionnel spécialisé dans le viager pour vous conseiller et rédiger le contrat de vente en viager.

Il s’agit d’un acte important dans votre vie, confiez votre bien à un professionnel qui est à votre écoute et qui adaptera son travail à votre choix de vie.

Fixez les conditions de la vente (rente, durée, bouquet, …)

Avant de lancer les recherches d’un acquéreur potentiel, il est important de faire le point sur vos besoins et vos attentes afin de fixer au lieu les termes du contrat, y compris le montant de la rente viagère (le paiement mensuel ou annuel que vous recevrez) ou de la somme initiale (bouquet), la durée du contrat, et d’autres conditions spécifiques.

Commercialisation, publicités et visites

Une fois toutes les conditions réunies, votre agent immobilier entamera les recherches d’acquéreurs potentiels. Il réalisera un reportage photos professionnel, rassemblera tous les documents utiles et légaux, rédigera et diffusera des petites annonces sur les meilleurs portails immobiliers belges, répondra aux questions des candidats acheteurs, effectuera les visites et entamera les négociations, afin de recevoir les meilleures offres. Votre agent immobilier vous accompagnera jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Signature du compromis de vente « viager » :

Une fois que les modalités sont convenues entre les parties (vendeurs et acheteurs), le notaire rédigera le compromis de vente viager. Vous, en tant que vendeur, et l’acheteur devrez le signer en présence du notaire. Le contrat détaille toutes les conditions du viager.

7 Signature de l’acte authentique de vente

Dans un délai de maximum 4 mois après la signature du compromis de vente, le notaire rédige et valide la vente « viagère ».

8. Versement du bouquet :

En général, l’acheteur versera un bouquet au moment de la signature de l’acte authentique (sauf autre accord entre les parties). C’est une somme unique qui représente une partie du prix de vente. Le reste est payé sous forme de rente viagère.

Occupation du bien (selon le type de viager) :

Si vous avez vendu en viager occupé, vous continuerez à habiter le bien. Si c’est un viager libre, l’acheteur peut y emménager selon les termes du contrat.

9. Paiement de la rente viagère :

Vous recevrez le paiement de la rente viagère selon les modalités convenues dans le contrat.

10. Suivi et maintenance du bien :

Vous restez responsable de l’entretien et des charges liées au bien, sauf accord contraire dans le contrat.

11. Fin du viager :

Le viager prendra fin au décès du vendeur (ou à la fin de la durée fixée). À ce moment, le bien appartient pleinement à l’acheteur.

La vente en viager est un engagement financier et juridique important. Il est recommandé de consulter un professionnel du viager pour vous guider tout au long du processus et vous assurer que vos intérêts sont protégés.

Lexique

Viager : Une transaction immobilière où un bien est vendu, mais le paiement est échelonné sous la forme d’une rente viagère versée au vendeur pour le reste de sa vie.

Crédirentier : Le vendeur dans une vente en viager, qui reçoit la rente viagère de l’acheteur.

Débirentier : L’acheteur dans une vente en viager, qui paie la rente viagère au vendeur.

Bouquet : Un paiement forfaitaire initial versé par l’acheteur au vendeur au moment de la signature du contrat en viager.

Rente viagère : Le paiement régulier et à vie effectué par l’acheteur au vendeur après la vente en viager. Le montant est déterminé par divers facteurs.

Viager occupé : Une forme de viager où le vendeur conserve le droit d’occuper le bien vendu pour le reste de sa vie.

Viager libre : Une forme de viager où le vendeur quitte immédiatement le bien, permettant à l’acheteur d’en prendre possession.

Espérance de vie : La durée de vie moyenne estimée du vendeur, utilisée pour calculer la rente viagère.

Coefficient diviseur : Un facteur utilisé pour déterminer le montant de la rente viagère, basé sur l’âge du vendeur et d’autres paramètres.

Décote : Une réduction de la valeur du bien en viager occupé en raison de l’occupation du vendeur, ce qui peut influencer le calcul de la rente.

Clause résolutoire : Une disposition contractuelle permettant au vendeur de reprendre le bien en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur.

Tables de mortalité : Statistiques utilisées pour estimer l’espérance de vie en fonction de l’âge du vendeur et d’autres facteurs, essentielles pour calculer la rente.

Indice d’indexation : L’indice utilisé pour ajuster périodiquement le montant de la rente viagère en fonction de l’inflation. Par exemple, en France, l’Indice de Référence des Loyers (IRL) est souvent utilisé.

Viager fixé dans le temps : Une variante du viager où la rente est versée pendant une période prédéfinie, après quoi la transaction prend fin.

Libération du bien : Les modalités convenues entre les parties concernant le moment où le bien sera libéré par le vendeur, en viager fixé dans le temps.

Option de renouvellement : Une clause permettant au vendeur de continuer à occuper le bien après la fin de la période de paiement de la rente, sous réserve d’un renouvellement et de modalités spécifiques.

Droit d’usage et d’habitation : Le droit du vendeur de continuer à occuper et à utiliser le bien vendu, généralement dans un viager occupé.

Droit d’exploitation : Le droit de l’acheteur de percevoir les loyers ou les revenus d’un bien en viager occupé.

Plus-value immobilière : La différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat initial, qui peut être sujette à une imposition en viager.

Nue-propriété : Le droit de l’acheteur de devenir propriétaire du bien à la fin du viager, une fois que le vendeur décède ou que la période convenue prend fin.

L'histoire du viager

L’histoire du viager est longue et riche, remontant à l’époque de l’Empire romain. Voici un aperçu de l’évolution historique du viager :

Origines antiques : Le concept du viager trouve ses origines dans la Rome antique, où il était courant de conclure des contrats de viager appelés « viaticum ». Ces contrats étaient souvent utilisés par les soldats romains pour acheter des biens immobiliers et garantir un revenu pour leur retraite.

Au Moyen Âge : Le viager a continué d’exister au Moyen Âge, bien que son utilisation ait été limitée. Les biens fonciers et les terres agricoles étaient souvent transmis de génération en génération, ce qui réduisait la nécessité de contrats de viager.

Renaissance : Pendant la Renaissance en Europe, le viager a connu un regain d’intérêt. Les notaires et les juristes ont commencé à développer des contrats de viager plus formels pour faciliter les transactions immobilières.

Évolution en France : La France est souvent associée à l’histoire moderne du viager. Au 17e siècle, le viager est devenu plus populaire en France, avec la montée de l’urbanisation. Les contrats de viager ont commencé à être utilisés pour l’achat de biens immobiliers en ville.

XXe siècle : Au cours du XXe siècle, le viager a connu des périodes de popularité et de déclin. Pendant la Seconde Guerre mondiale, il est devenu un moyen pour les propriétaires de garantir un revenu en vendant leur bien en viager. L’après-guerre a vu une augmentation de l’utilisation du viager, car de nombreuses personnes cherchaient des moyens de financer leur retraite.

Popularité actuelle : Le viager continue d’être une option populaire en France, en Belgique et dans d’autres pays européens. Il offre aux vendeurs âgés une source de revenus garantie tout en permettant aux acheteurs de bénéficier de prix d’achat plus bas. Les contrats de viager ont évolué pour devenir plus complexes et réglementés, garantissant une protection juridique pour toutes les parties impliquées.

Le viager est une solution financière qui a su s’adapter aux besoins changeants des propriétaires et des acheteurs au fil des siècles. Aujourd’hui, il est utilisé pour diverses raisons, notamment pour financer la retraite, éviter la perte de patrimoine en cas de besoin de soins médicaux coûteux et permettre aux acheteurs d’acquérir une propriété à un coût initial moins élevé.

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